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炒房大潮已退 房產股何去何從

昨天(8月25日),一天之內,央行發布了兩條重磅消息,一個是央行發布公告,宣布全面調整房貸利率計算方式;另一個是答記者問。

新規明確了房貸利率將參照最新的LPR市場利率進行制定: 
“首套房貸利率不得低于相應期限LPR利率(按8月20日5年期以上LPR為4.85%),二套房貸利率不得低于LPR加+60個基點(5.45%)。”

說了這么多,我們普通老百姓(603883)最關心的當然還是央行的這一決定對于個人買房有利嗎?究竟該在10月8號前買房還是之后買房更有利?對于房地產公司又有何影響?

接下來我們就來詳細看一看房貸利率政策調整所產生的影響。

01、新政四大核心要點
從公告內容來看呢,可以梳理出4大值得注意的核心要點:
1、 新的房貸利率政策從2019年10月8日起實施。

2、首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率;二套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。

3、“因城施策”,在各地人民銀行省一級分支機構指導下,確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。

4、定價辦法是以最近一個月相應期限的貸款市場報價(LPR)利率為定價基準加點形成,重定價周期最短為1年。

一句話,未來房貸利率看央行公布的“貸款基準利率”的時代終結了,新增貸款都要看LPR。

02、什么是LPR? 
或許還有很多人不太理解“LPR”,看到很眼熟,但是具體是什么,模模糊糊不是很清楚,那么“LPR”指的是什么呢?為什么屢次提到?和我們有關系嗎?

LPR是Loan Prime Rate 的縮寫,是指“貸款市場報價利率”,是商業銀行對其最優質客戶執行的貸款利率,其他貸款利率可在此基礎上加減點生成。

貸款市場報價利率的集中報價和發布機制是在報價行自主報出本行貸款市場報價利率的基礎上,指定發布人對報價進行計算,形成報價行的貸款市場報價利率報價平均利率并對外予以公布。目前向社會公布1年期和5年期以上貸款市場報價利率。

貸款市場報價利率(LPR)報價團目前由18家商業銀行組成。市場利率定價自律機制依據相關文件確定和調整報價行成員,監督和管理貸款市場報價利率運行,規范報價行與指定發布人行為。

03、10月8日后買房是賺還是虧?

上文提到過新規是從10月8日開始實施,那么如果買房應該在這之前買合適還是之后買更合適?

具體問題具體分析,此次新規也一樣,不同城市情況不同。

以上海為例,此前對于最優質的客戶,首套房按揭貸款利率可以給到9折(4.41%),優質客戶則普遍可以給到9.5折(4.655%),但本次調整后,如果按照8月20日的LPR報價來看,上海首套房房貸利率最低將提高到4.85%,那么對于上海的購房者來講,可能變得不那么劃算。

但對于北京,北京地區首套房貸款利率為普遍為基準利率上浮10%(5.39%),新政策實施后,人民銀行北京營管部將根據北京地區的地產市場形勢變化,確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。如果北京營管部確定北京市場的加點下限少于54基點,那么新政策對于北京購房者來說,則更為有利。

此外,LPR是每個月都會浮動的,目前市場普遍認為四季度LPR利率下降的可能性比較大,那么相應的住房貸款利率也會隨著下調。

不同城市什么時候買房還是應該結合自己實際情況決定。

04、首套房、二套房貸款有何影響?

目前房貸利率的基準利率是4.9%,LPR是4.85%,LPR是低于基準利率的。如果是首套房貸,執行LPR利率是要比執行基準利率低一些的。

假如按照原來的房貸利率算,300萬貸款30年,那么一個月要還1.592萬元。

如果嚴格按照LPR最新的數據4.85%算,300萬貸款30年,一個月要還1.583萬元。

也就是說,嚴格按照現行的LPR定價來給你放貸款,每個月房貸可以輕松100塊錢。

二套房如果按照現在比較普遍的基準利率上浮20%來計算,就是5.88%的利率。但是新機制下,如果按照目前的LPR,二套房貸利率則是加上60個基點,不得低于5.45%,比按基準利率要低。

05、新政不會對房地產市場造成太大影響
過去四年,我國房貸政策利率一直都維持在4.9%,但是這次調整房貸利率從原來的4.9%首次變成4.85%。這是不是說明樓市正式降息?房地產市場會產生哪些影響呢?

首先,看似在數字上是有下降的幅度,但是這只是名義上的“小降息”,對實際房貸利率幾乎沒有影響。

基準利率是一回事,實際利率是另一回事。根據央行新規,各地具體房貸利率,由商業銀行根據LPR基準利率加點形成,這里的加點,就是過去的上浮,這意味著實際房貸利率該怎么上浮還是怎么上浮。
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